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個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは?

田中弁護士

「個人再生に関心はあるけど、マイホームまで失ったらどうしよう・・」
「個人再生してもマイホームに住み続ける方法はないだろうか?」

個人再生をお考えの方で、住宅ローンを抱えている方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンを抱えていれば当然、「マイホームはどうなってしまうのだろうか?」という心配が頭をよぎりますね。

マイホームがなくなってしまっては、生活に支障をきたしてしまい、借金返済どころではない状況になってしまうかもしれませんので。

そこで今回は、マイホームを守るための「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」についてご説明していきましょう。

個人再生と住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは

それでは、マイホームを守る制度である住宅ローン特則と、切っても切り離せない関係である「個人再生」について見ていきましょう。

個人再生と住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の関係

まず、マイホームに住み続けながら借金を減額する方法として、個人再生という方法があります。

個人再生とは債務整理の一種であり、裁判所を通して行う手続きで、借金を約1/5に減額することができます。

減額した借金を3~5年の間で返済することができれば、残債は免除できるという大変有効な手続きです。

そして、この個人再生を行う上で最も大きなメリットが、マイホームに住み続けながら借金を減額できるという点でしょう。

債務整理には個人再生の他に、自己破産という手続きがありますが、自己破産は借金を全額免除できるというメリットの反面、手持ちの財産の大半を処分する必要があり、当然マイホームも処分しなければなりません。

そこで、マイホームを残したい方は個人再生を選択されるわけです。

個人再生であればそのままマイホームに住み続けながら返済を進めていくことができます。

もし、あなたが個人再生をしてマイホームを処分されてしまうと、生活に支障をきたし、借金の返済どころではなくなってしまうかもしれませんよね。

このような事態を防ぐために、住宅ローン特則が認められており、これによってマイホームを維持できるというわけです。

なお、住宅ローン特則の正式名称は「住宅資金貸付債権に関する特則」と言い、民事再生法の10章で定められています。

また、個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」という2種類の方法がありますが、いずれの場合でも利用可能です。

個人再生は、2001年にできた制度ですが、その背景には住宅ローンの返済に苦しむ方々を救済する目的があったとも言われています。

このことからも個人再生と住宅ローン特則は切っても切り離せない関係であるとお分かりいただけるでしょう。

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住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは

住宅ローン特則についてもう少し詳しくご説明しましょう。

前述したとおり、住宅ローン特則は、そのままマイホームに住み続けながらも、個人再生でカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)の借金を返済していける制度です。

つまり、その他のカード会社の借金は全て裁判所に申告し、平等に返済していく必要がありますが、住宅ローン特則を利用することにより、住宅ローンだけは特別扱いしてもらえる制度と言えるわけです。

本来であれば、個人再生は、全てのカード会社を平等に扱う「債権者平等の原則」があるため、一部のカード会社だけを全額返済するなどということは認められません。

例えば、甲カード会社の借金は全額返済するのに、乙カード会社の借金は1/5しか返済しないないということが認められてしまうと、一方的に乙カード会社だけが損をしてしまうことになり不公平といえるでしょう。

このことから、全てのカード会社の借金を平等に扱うと決められているわけです。

しかし、住宅ローンには基本的に抵当権が設定されています。

※抵当権は、別除権という権利(民事再生法や破産法の影響を受けずに行使できる権利)があり、住宅ローンも個人再生の対象にした場合は、マイホームが銀行や保証会社に競売にかけられて売却処分されてしまうのです。

もし、このようにマイホームを処分されてしまえば、生活に支障をきたし、借金の返済にも悪影響を及ぼす可能性があるといえるしょう。

そのため、個人再生では「債権者平等の原則」から住宅ローンだけは特別扱いを認め、除外することにしたというわけです。

また、住宅ローン特則の特別扱いが許可される理由は他にもあります。

つまり、住宅ローンは借金ではあるものの、「住まい」という観点で考えれば賃貸住宅に住んでいることと変わりはありません。 

賃貸住宅の賃料を支払うことは通常、偏頗行為として扱われないので(滞納を支払う場合は別)、このことから考えれば、賃料を支払うことも住宅ローンを支払うことも偏頗行為とは言えないでしょう、と考えることもできるわけです。

もう一点の理由として、住宅ローンの返済が進むと、抵当権の価値が上がり、その結果、不動産価値も上がることが挙げられます。これは言い換えると、他のカード会社にとっても利益を得る可能性が上がるわけですから、住宅ローン特則は一概に平等性に欠ける特則とも言えないわけです。

これらの理由から住宅ローン特則は特別扱いが認められているわけですね。

ただし、住宅ローン特則が特別扱いされるとは言え、住宅ローンが減額されるわけではなく、あくまでも個人再生で住宅ローンだけ対象外にするという制度です。

言い換えれば、住宅ローン以外の借金は、一部のカード会社だけ勝手に完済したりすることは認められないということです。

このような行為は偏頗弁済(偏った弁済)として裁判所に扱われ、最悪の場合、個人再生を取り消されてしまうかもしれませんので留意しておきましょう。

 

★抵当権と別除権について

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、銀行や保証会社に担保として提供される土地や建物を売却して債務を回収することができる権利です。

そして、この抵当権は法律上、別除権にあたり、銀行などの債権者は破産法や民事再生法の影響を受けずに、好きなように売却することができます。

ただし、住宅ローン特則だけは特別扱いとし、抵当権(別除権)よりも効果が優先されます。

個人再生後の賃貸住宅に関する注意点

住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の効力

それでは、住宅ローン特則の効力についてご説明していきましょう。以下のような効力が挙げられます。

既に延滞している住宅ローン返済分を3年間の分割返済にすることができる

住宅ローン特則では、個人再生の開始が決定されるまでの間に滞納していた住宅ローン返済分については、再生計画に含めて3年間(最長5年)分割で返済することが認められています。

マイホームが抵当権による競売手続きにかけられても、中止することができる

もし既に、マイホームが抵当権による競売手続きにかけられていたとしても、それを中止することができます(保証会社の代位弁済から6カ月以上が経過している場合は不可)。

※ただし、既に競売により落札されてしまっている場合は、マイホームを取り戻すことはできません。

住宅ローンの返済期間延長が認められる(最大で10年間)

住宅ローンの返済が厳しい方に対しては、最大で10年間、返済の期間を延長することが可能です。ただし、70歳までに完済するという条件付きです。

3年の個人再生期間中は一部の元本、または利息の返済を猶予する(条件付きで)

さらに、もし上記のメリットでも返済が厳しい場合に限り、個人再生の期間中の3年間(最大5年間)は、住宅ローンの一部の元本、または利息の返済を免除することができます(条件付き)。

このように、個人再生の住宅ローン特則は至れり尽くせりのメリットが用意されています。マイホームを残したい方にとってはうれしい制度ですね。

住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の条件

住宅ローン特則は、だれでも享受できる特則ではありません。いくつか条件がありますので一緒に見ていきましょう。

マイホームの購入価格のローン、またはリフォームのローンであること

住宅ローン特則が認められるのは、マイホーム購入のローン、またはリフォームローンだけです。その他のローンは認められません。

本人所有、且つ居住目的であること

住宅ローン特則として認められるのは、本人が居住用として住んでいるご自宅1棟のみです。自宅が2軒以上ある場合は、メインで使用している自宅のみ対象になります。

なお、自宅以外の投資用マンションや、事業用不動産、別荘などは全て認められません。

また、自宅であっても、ローンを組んでいる本人が住んでいない場合は認められないので注意しましょう。

保証会社や銀行の抵当権が設定されていること

住宅ローンは基本的に、保証会社や銀行などによる抵当権がマイホームに設定されているはずです。

住宅ローン以外の借金で抵当権が設定されていないこと

住宅ローン以外の借金(主に不動産担保ローンなど)に抵当権が設定されている場合は住宅ローン特則が利用できません。

インターネットで検索すると様々なカード会社が不動産担保ローンを提供していますが、

これらの多くが「根抵当権」という、あらかじめ定めた最高限度額(極度額)の範囲内でいつでも自由に融資ができる権利を設定しています。

そして、この根抵当権が設定されているマイホームは、住宅ローン特則が認められません。

このような場合、住宅ローン以外の借金を返済すれば良いのですが、個人再生の手続後に、特定のカード会社だけ完済してしまうと、前述した偏頗弁済となり裁判所に認められない可能性もあり悩ましいところです。

もし、可能であれば、ご両親に住宅ローン以外の借金完済していただくという方法も考えらるでしょう。

カード会社と住宅ローンの両方を返済できる収入があること

前述したとおり、住宅ローン特則は住宅ローンを減額する制度ではないため、住宅ローンは今まで通り支払っていく必要があります。

当然、個人再生をしたらその他のカード会社のローンも支払う必要があります。

このことから、それらを賄う収入が必要ということは言うまでもないでしょう。

保証会社の代位弁済から6カ月以上経過していないこと

住宅ローンの返済を滞納すると、基本的には3~6か月ほどで、保証会社による代位弁済(保証会社が代わりに返済すること)が行われます。

この代位弁済が行われてから6か月以内(民事再生法により定められている)であれば、住宅ローン特則が認められます。

言い換えれば、保証会社が代位弁済をしてから6か月以上経過してしまうと住宅ローン特則は利用できないので注意しましょう。

住宅の時価評価額よりも住宅ローン残高が多いこと

人によっては、マイホームの時価評価額(現状の売却価格)が、住宅ローンの残高よりも高くなってしまうケースがあります。(オーバーローン)。

例えば、住宅ローンが2,000万円残っていて、時価評価額が3,000万円という場合は、差額の1,000万円は資産として扱われてしまいます。

もし、この状態で個人再生をすると、※清算価値保障の原則に則して、1,000万円を返済しなければなりません。これでは個人再生をする意味がなくってしまうことも考えられるでしょう。

 

★清算価値保証

個人再生をする場合は、少なくとも自己破産する場合よりも多い額を返済するようにすること。

個人再生の清算価値保障の原則とは?

任意整理でもマイホームを残せる

虫眼鏡と家

個人再生以外でも、任意整理という方法でマイホームを残したまま借金返済を軽くすることができます。

任意整理は、今ある借金に将来かかる利息をカットし、約5年(60回)の分割払いにする手続き。

特徴として、整理する借金を選択することができます。例えば、クレジットカード会社と銀行からの借り入れだけを任意整理し、住宅ローン任意整理せずにそのまま払い続けるというようなことができるのです。

さらに、任意整理は裁判所を介さずに、弁護士・司法書士がカード会社と直接やりとりするので、誰にもバレずに手続きを行うことが可能。

もしも、あなたが既婚者でパートナーに知られずに借金を何とかしたい場合や、結婚前で婚約者に借金していること自体を知られたくない場合は有効な手段となりえるでしょう。

ただし、前述したように、任意整理の効果は将来利息のカットのみなので、元本が減額できる個人再生とは手続き後の返済額に差があるので、よく考える必要があります。

任意整理とは?

任意整理をすると結婚できない?離婚の可能性は?

個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは?のまとめ

研究
  • 住宅ローン特則(住宅資金特別条項)は個人再生とセットで考える
  • 住宅ローン特則(住宅資金特別条項)は、マイホームに住み続けながら、個人再生でカード会社の借金を返済していける制度
  • 住宅ローン特則(住宅資金特別条項)には至れり尽くせりのメリットがある
  • 住宅ローン特則(住宅資金特別条項)を進めるには一定の条件がある

今回は、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)についてご説明しましたが、この住宅ローン特則(住宅資金特別条項)が個人再生特有のメリットと言えます。

そして、もしこの住宅ローン特則(住宅資金特別条項)の存在がなければ、シンプルに考えると、実は個人再生よりも自己破産の方がお得な手続きなのです。自己破産は借金を全額免除できる手続きなので(個人再生は1/5)。

ということで、とにかく自宅を残したい方は、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)が適用できる個人再生が適している、とご留意いただけければと思います。

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