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債務整理が住宅ローンに及ぼす影響

髙田弁護士

「債務整理をしたいけど、住宅ローンはどうなるの?」
「住宅ローンが残っている時に債務整理するとどうなる?」

借金の返済が厳しく債務整理をしたいけど、今支払っている住宅ローンがどうなるのか心配…そんな悩みを抱えている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンも借金には変わりありませんが、持ち家はどうなるのか、手放さずに済む方法は、新しく住宅ローンは組めるのか、など気になることは多いですよね。

クレジットカードやリボ払いの借金とは少し違い、住む場所が関わっているのでより慎重に確認しておいたほうがいいこともあります。

そこで、債務整理が住宅ローンに及ぼす影響や、ブラックリストについてなど見ていきましょう。

住宅ローンを滞納するとどうなる?

まず、住宅ローンの支払いが厳しくなり、滞納してしまっている場合どんなことが起こるのでしょうか。住宅ローンの返済は、1日2日遅れた程度では特に問題はありません。

遅れた分をすぐに支払えばそれまでと同じように住み続けることができます。

だいたい1〜2カ月の滞納であれば、催促の電話やハガキが来る程度で、すぐに支払えば問題ありません。

住宅ローンを組む場合は基本的に銀行から借入することになりますが、その際保証会社をつけることになります。もしローンの返済が遅れても、銀行は保証会社から一括で支払いをしてもらえるため(これを代位弁財と言います)、銀行は厳しく取り立てをしてくるようなことはありません。

しかしそれを過ぎて、だいたい3カ月滞納してしまうと、銀行は代位弁済の手続きを開始します。

場合によっては不動産を競売にかけるため、不動産の状態を確認しに自宅訪問することもあり得ます。

また、住宅ローンを滞納しているとして、ブラックリストに名前が載ってしまうことになります。

ブラックリストに名前が乗ると、クレジットカードが使えなくなることもあります。

そのため、住宅ローンをそのまま支払いマイホームに住み続けるためには、2カ月以内に必ず返済することが大切です。しかしその返済が難しい場合はどうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンの返済が難しい場合は?

住宅ローンの返済が難しい場合は、3つの対処法があります。

1.借り換え

最近ではかなり低金利の住宅ローンが増えているため、住宅ローンを乗り換えることで金利として支払う金額が減り、返済の負担が軽くなることがあります。

しかし借り換え自体にも諸経費がかかるため、一概に必ず負担が減るというわけではありません。住宅ローンの借り換えで負担が軽くなる目安は、

  • 金利差が1%以上ある
  • 残りの借入金額が1,000万円以上ある

場合になります。諸経費にもよりますが、もし借り換えすることで返済が可能になるのであれば、借り換えするのがおすすめです。

2.債務整理

住宅ローン以外にも借入があり、返済が厳しくなっている場合には、債務整理という方法もあります。

債務整理には主に3つ、任意整理、個人再生、自己破産がありますが、任意整理と個人再生では住宅ローンを対象にせず他の借入を債務整理することができるので、マイホームはそのまま残してほかの借入の返済負担を減らすことができます。

債務整理は返済負担を減らせるメリットだけでなくデメリットもあるので、債務整理については後ほど紹介します。

3.任意売却

住宅ローンが支払えなくなり滞納を続けていると、競売にかけられてしまうことになります。

競売にかけられると不動産を差し押さえられて強制的に売却されてしまいますが、その前に任意売却を申し出ることもできます。

任意売却では借り手(あなた)が買い手を見つけることができるので、納得できない金額で売却されてしまうようなことがありません。

不動産が売れた金額で住宅ローンの残りを支払うことで、住宅ローンの負担がぐっと減ることになります。

しかし手放してしまうと新しく住むところを探すことになるので、賃貸料金を支払いながら、相殺しきれなかった住宅ローンの残りを支払うことになる可能性もあります。

また、任意売却して、買い手と賃貸契約を結んで住み続ける、リースバックという方法もあります。

子供のために引っ越しはしたくない、高齢の両親と一緒に住んでいるのでそのまま住み続けたい、など理由がある場合は、任意売却してリースバックできないか検討してみるのもおすすめです。

住宅ローンが残っているときの債務整理

住宅ローンが残っている場合、債務整理の種類によって住宅を残せるかどうかが変わってきます。

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産3種類があるのでそれぞれ見ていきましょう。

任意整理した場合

任意整理では整理したい借金の対象を自分で選ぶことができます。

住宅ローンを対象から外すことで、ほかの借金の返済負担を減らしつつ、住宅ローンはそのまま支払い続け、住み続けることができます。

任意整理では借金の元本自体は支払う必要があるため、借金が大幅に減るわけではありませんが、毎月の返済額は場合によっては半分程度まで減ることもあります。

また、例えば保証人がいる奨学金などの借金がある場合、債務整理をすると保証人に一括請求がいってしまい、保証人にも迷惑をかけてしまうことになります。

任意整理であればそういった借金も対象から外すことができるので、保証人つきの借金がある場合は任意整理がおすすめです。

個人再生した場合

個人再生では住宅ローン以外の借金を大幅に減額できることができます。

住宅ローンはそのまま支払いつつ、それ以外の借金はだいたい1/5まで減らすことができるため、借金の金額が大きい場合は個人再生することで、マイホームを残しつつ借金を大幅に減らすことができます。

ただ個人再生では、住宅ローン以外の借金は全て対象になるため、保証人つきの借金がある場合はしっかり検討するようにしましょう。

自己破産した場合

自己破産では、免責がおりれば借金は全額免除されることになります。

しかし大きな資産は全て手放すことになります。もちろんマイホームも手放すことになるので、住み続けることはできなくなります。

住宅ローンが残っていても完済していても資産は手放すことになるので、残念ながらマイホームは諦めることになります。

債務整理後はいつから住宅ローンが組める?

住宅ローンの返済が厳しく、債務整理を行なった場合、債務整理をしたことがブラックリストに登録されてしまいます。

ブラックリストとは、信用情報機関に事故情報が載ることで、一般の人が見ることはありませんが、貸金業者は信用情報機関に加盟しているため、ブラックリストに登録されたことはカード会社やローン会社などに知られてしまいます。

ブラックリストに登録されているということは、お金を貸してもちゃんと返ってこないかもしれない、と見なされてしまい、新しくローンを組んだりお金を借りることができなくなります。

そのため、債務整理してブラックリストに情報が登録されると、新しく住宅ローンを組むことができなくなります。

ただ、ブラックリストは一度載ってしまうと一生載ってしまうというわけではありません。

任意整理で約5年、個人再生と自己破産は約5〜10年経てば情報は削除されるため、削除されればまた新しく住宅ローンを組めるようになります。

住宅ローンの支払いが厳しく債務整理して住宅を手離すことになった場合でも、5〜10年後にはまた住宅ローンを組んでマイホームを購入することができます。

ブラックリストから情報が削除されたかどうかは、信用情報機関に開示請求することで確認することができます。

新しく住宅ローンを組みたい場合、債務整理してから10年経っていなければ開示請求して確認してみるのがおすすめです。

住宅ローンの審査に通るために

ブラックリストに載っていないからといって住宅ローンの審査に必ず通るというわけではありません。

住宅ローンの審査では、信用情報機関の情報もチェックされますが、そのほかに収入や年齢、勤務先、勤務年数などもチェックされます。

住宅ローンは25〜35年で組むのが一般的なので、債務整理して10年待ってから住宅ローンを組むとなると、そこから何年間でローンを組むのか、なども重要になってきます。

ローン会社にもよりますが、完済時の年齢は80歳未満に設定されていることが多いです。

40歳で債務整理したとして、10年待って50歳の時に新しく住宅ローンを組む場合、35年ローンは組むことができなくなります。

そのため、債務整理しようかどうか悩んでいる、債務整理した後で新しく住宅ローンを組むかもしれないという場合、少しでも早く債務整理の手続きをしていくほうが、ローンを組む時に有利になります。

また、債務整理の対象にした住宅ローン会社では、再びローンを組むことはできないと思っておいたほうがいいでしょう。

ローン会社としても、また債務整理されるかもしれない、と思うとブラックリストから情報が削除されていたとしても、ローンの審査を通すことはできませんよね。

そのため、以前組んでいたローン会社とは別の会社を選ぶようにしましょう。

債務整理が住宅ローンに及ぼす影響のまとめ

研究
  • 住宅ローンは長期間滞納すると、住宅が競売にかけられたりブラックリストに載る可能性があります。長くても2カ月以内に返済する必要があります。
  • 住宅ローンの支払いが厳しい場合、ローンの乗り換え、債務整理、任意売却という方法があります。
  • 住宅ローンの支払いが残っている状態で債務整理をする場合、任意整理と個人再生では住宅ローンを対象から外してそのまま住み続けることができますが、自己破産では不動産は没収の対象となるため、マイホームは手放すことになります。
  • 債務整理後は、ブラックリストに情報が載ってしまうため、5~10年は新しくローンを組むことができなくなります。

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